관리처분계획 총회 전, 조합원 분담금 추산액 확인하는 법

관리처분계획에서 조합원이 실제로 내거나 돌려받을 돈은 크게 세 숫자의 관계로 정해집니다. 내가 가지고 있던 땅과 집의 가격, 새로 분양받을 아파트의 가격, 그리고 사업 전체에 드는 비용입니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항은 이 세 가지를 모두 관리처분계획에 적도록 합니다. 제3호의 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 제5호의 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 제6호의 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기가 그것입니다. 종전 가격의 기준일이 사업시행계획인가 고시일이라는 점은 중요합니다(사업시행계획인가 전에 시장ㆍ군수등의 허가를 받아 철거된 건축물은 그 허가를 받은 날이 기준입니다). 그 뒤에 주변 시세가 올랐더라도 종전자산은 고시일을 기준으로 평가되므로, 통지서의 종전 가격을 현재 시세와 바로 비교하면 차이가 크게 보일 수 있습니다. 가격을 누가 정하는지도 법에 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제4항 제1호는 재산 또는 권리를 평가할 때 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 정하고, 같은 항 제2호는 시장ㆍ군수등이 감정평가법인등을 선정ㆍ계약할 때 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하도록 합니다. 다만 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에는 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 가격을 산정할 수 있습니다. 실무에서는 종전자산과 분양 추산액, 사업비를 묶어 이른바 비례율이라는 지표로 설명하는 경우가 많습니다. 비례율은 법에 정의된 용어가 아니라 조합이 분담금을 설명할 때 쓰는 계산 방식이므로, 통지서에 비례율만 적혀 있다면 그 계산에 들어간 종전자산 총액과 사업비 추산액을 함께 요청해 확인하는 것이 좋습니다. 이 숫자들은 총회 전에 조합원에게 미리 알려져야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제5항은 조합은 제45조 제1항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항 제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다고 정합니다. 즉 분양 추산액, 보류지 명세, 종전 가격, 사업비와 분담규모가 담긴 문서를 총회 한 달 전에는 받아야 합니다. 총회에서 관리처분계획을 의결하는 요건은 일반 안건보다 엄격합니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항은 제1항 제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다고 정하고, 다만 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다고 정하는데, 이 100분의 10 을 셀 때는 생산자물가상승률분과 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외합니다. 여기서 과반수는 출석 조합원이 아니라 조합원 전체를 기준으로 한다는 점이 일반 의결과 다릅니다. 직접 출석 요건도 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항은 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 정합니다. 같은 항은 대리인을 통한 의결권 행사와 제8항에 따른 전자적 방법의 의결권 행사를 직접 출석한 것으로 봅니다. 다만 제45조는 2024. 12. 3. 개정되어 서면 외에 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 규정 등이 더해졌는데, 그 개정법 부칙 제4조는 제44조 제4항 및 제45조의 개정규정은 이 법 시행 이후 총회를 소집하는 경우부터 적용한다고 정합니다. 개정법은 공포 후 6개월이 경과한 2025. 6. 3.부터 시행되었으므로, 2024. 12. 3. 개정으로 바뀐 부분은 2025년 6월 3일 이후 소집된 총회부터 적용되고, 그 전에 소집된 총회에는 종전 규정이 적용됩니다. 관리처분계획은 총회를 통과했다고 바로 확정되는 것이 아닙니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다고 정하므로, 이 기간에 숫자에 대한 의견을 서면으로 내 둘 수 있습니다. 인가 단계에서 한 번 더 확인하는 장치가 타당성 검증입니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조 제3항은 정비사업비가 사업시행계획서에 적은 정비사업비 기준으로 100분의 10 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율 이상 늘어나는 경우, 조합원 분담규모가 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율 이상 늘어나는 경우, 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장ㆍ군수등에게 타당성 검증을 요청한 경우 등에는 시장ㆍ군수등이 공공기관에 타당성 검증을 요청하여야 한다고 정합니다. 검증이 요청되면 인가 결정 기간도 달라집니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조 제2항은 시장ㆍ군수등이 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하도록 하면서, 타당성 검증을 요청하는 경우에는 신청을 받은 날부터 60일 이내에 결정하도록 정합니다. 분양 배정의 원칙도 관리처분계획에서 정해집니다. 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제1호는 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도록 한다고 정하고, 제6호는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 둡니다. 정리하면 총회 안내문을 받았을 때 볼 순서는 정해져 있습니다. 한 달 전 통지가 왔는지, 그 안에 종전 가격과 분양 추산액과 분담규모가 모두 있는지, 사업비가 얼마나 늘었는지를 확인하고, 숫자가 납득되지 않으면 공람 기간의 의견 제출과 인가 신청 뒤 15일 안의 타당성 검증 요청을 각각 검토하는 것입니다.