공사 중단 시 계약해제와 기성고 정산 건설법 가이드

공사 현장이 중단되었을 때 당사자 간에 가장 첨예하게 대립하는 쟁점은 계약 해제의 적법성 여부와 미지급 공사대금 및 기지급액의 정산 방식입니다. 원칙적으로 계약 해제는 각 당사자에게 원상회복의무를 발생시키므로, 매매계약 등에서는 계약 체결 이전의 상태로 급부를 완전히 반환해야 합니다. 그러나 건축공사 도급계약에서는 이미 기둥과 벽체, 배관 등이 시공된 상태에서 전부 원상회복을 명하여 축조물을 철거하게 하면 엄청난 사회경제적 손실을 야기할 뿐만 아니라 도급인에게도 회복 불가능한 불이익을 초래합니다. 따라서 판례의 확립된 법리에 따라 공사도급계약이 중도에 해제된 때에는 예외적으로 해제의 소급효가 제한되어 오직 '미완성 부분'에 대해서만 계약의 효력이 장래를 향해 실효됩니다. 수급인이 이미 시공한 공사 기성 부분이 도급인에게 실질적인 이익이 되는 한, 도급인은 수급인에게 그 기성고에 해당하는 공사대금을 정산하여 지급할 채무를 지고, 수급인은 완성된 기성 부분을 도급인에게 인도할 의무를 집니다. 이때 발주자가 가장 흔하게 범하는 오해는 '계약이 해제되었으니 내가 그동안 지급한 계약금과 중도금을 전액 반환하라'고 요구하거나, '남은 잔금은 한 푼도 줄 수 없다'고 단언하는 것입니다. 반대로 시공사 역시 '현장에 투입된 실제 자재비와 인건비 영수증 전액을 합산한 금액을 내놓으라'고 주장하지만 법적인 정산 기준은 그렇지 않습니다. 기성고의 평가는 수급인이 실제로 지출한 실비 총액을 그대로 인정하는 것이 아니라, 당초 양 당사자가 합의한 약정 총공사비를 기준으로 평가하는 이른바 '객관적 기성고 비율 방식'을 따릅니다. 즉 기성고 확정 금액은 약정 총공사비에 공사 중단 당시의 기성고 비율을 곱하여 산출하며, 이 기성고 비율은 '기시공 부분의 소요 공사비'를 '기시공 부분 소요 공사비와 미시공 부분 완성에 소요될 공사비의 합계'로 나눈 수치로 계산됩니다. 만약 당초 계약이 시세보다 매우 저렴한 덤핑 계약이었다면 기성고 금액 역시 그 저렴한 총공사비 비율에 맞추어 감액 산정되며, 반대로 고가 계약이었다면 그 비율에 따라 산정됩니다. 정산의 구체적 산식은 도급인이 수급인에게 최종 지급해야 할 금액이 '기성고 인정 금액'에서 '도급인이 이미 지급한 기지급 기성금', '수급인의 채무불이행으로 인한 지체상금', '기성 부분에 존재하는 하자를 보수하는 데 드는 하자보수비'를 공제한 잔액이 됩니다. 만약 이미 지급한 공사대금이 기성고 산정 금액을 초과하고 여기에 하자보수비와 지체상금까지 가산된다면, 오히려 수급인이 도급인에게 그 초과 지급된 금원을 부당이득 또는 손해배상으로서 반환하여야 합니다. 한편 계약을 해제하는 절차에서도 엄격한 요건이 요구됩니다. 수급인의 공사 지연이 발생했다는 사실만으로 즉시 해제권이 발생하는 것은 아니며, 민법 제544조에 따라 도급인은 상당한 기간을 정하여 서면으로 공사 속행 및 인력 투입을 최고해야 합니다. 만약 최고 기간 내에 수급인이 정당한 사유 없이 공사를 재개하지 아니하거나 현장을 무단 이탈한 경우에 비로소 도급계약 해제의 통고가 효력을 발휘합니다. 이때 수급인이 '도급인이 기성금을 제때 주지 않아 공사를 중단한 것'이라며 동시이행 항변권을 주장하는 경우가 많으므로, 도급인은 수급인의 공사 중단 이전에 자신이 기성금 지급 채무를 지체한 사실이 없는지 계약서상 공정표와 대금 지급 조항을 대조하여 면밀히 검토해야 합니다.