재개발 현금청산, 보상금 증액과 절차 가이드
분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되면 협의 90일, 재결 신청 60일, 이의신청 30일, 소송 90일이라는 네 개의 시계가 동시에 돌아갑니다.
이 주제로 아키 리더에게 1:1 질문하기분양을 포기한 순간 바뀌는 지위와 시계
재개발 구역에서 분양신청을 하지 않으면 새 아파트를 받을 자리 대신 돈을 받을 자리로 옮겨 앉게 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항은 사업시행자가 관리처분계획이 인가되어 고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 그 협의가 성립되지 아니하면 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다고 이어 받습니다. 여기서 중요한 사실은 이 기한들이 모두 사업시행자에게 지워진 의무라는 점입니다. 청산 대상자가 할 일은 조합이 제시한 첫 금액을 받아들일지 결정하는 일이 아니라, 그 시계가 제때 돌아가게 만들고 각 단계마다 자신의 불복 기간을 놓치지 않는 일입니다.
핵심 용어 정리
현금청산 대상자
도시 및 주거환경정비법 제73조제1항은 손실보상 협의의 상대방을 네 갈래로 열거합니다. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 도시 및 주거환경정비법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 그리고 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자가 그것입니다. 실무에서 쓰는 현금청산 대상자라는 말은 이 네 부류를 묶어 부르는 이름이고, 조문 자체는 이들을 분양자가 아니라 손실보상 협의의 상대방으로 규정합니다.
사업인정 의제와 준용 구조
도시 및 주거환경정비법 제65조제1항은 정비구역에서 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여, 도시 및 주거환경정비법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 사업시행계획인가 고시가 있은 때에 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 하여, 별도의 사업인정 절차 없이 수용 절차가 열리게 합니다. 재개발 보상의 근거가 두 법률에 걸쳐 있는 이유가 바로 이 준용 조항에 있습니다.
보상금 증감에 관한 소송
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조제1항은 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제2항은 그 소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우 토지소유자가 제기할 때에는 사업시행자를 피고로 한다고 규정합니다. 재결을 한 위원회가 아니라 조합을 상대로 다투는 구조입니다.
심층 분석
현금청산의 첫 시계는 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항이 돌립니다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가되어 고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하여야 하고, 같은 항 단서는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다고 하여 앞당길 여지를 둡니다. 협의가 성립되지 아니하면 같은 조 제2항에 따라 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 합니다. 같은 조 제3항은 사업시행자가 이 기간을 넘겨서 신청하거나 소송을 제기한 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다고 정하면서, 그 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다고 못 박습니다. 수용 절차 자체는 도시 및 주거환경정비법 제65조제1항의 준용을 통해 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 넘어갑니다. 다만 재결 신청의 기한은 그대로 옮겨지지 않습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제28조제1항은 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 재결을 신청할 수 있다고 정하지만, 도시 및 주거환경정비법 제65조제3항은 그 규정에도 불구하고 사업시행계획인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 재결을 신청하여야 한다고 달리 정합니다. 청산 대상자가 먼저 시계를 돌릴 수단도 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조제1항은 협의가 성립되지 아니하였을 때 토지소유자가 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다고 하고, 같은 조 제2항은 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하도록 의무를 지웁니다. 금액을 다투는 근거도 조문에 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조제1항은 재결에 의한 보상액을 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 산정하도록 하고, 같은 조 제2항은 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 정합니다. 개발이익을 빼고 계산한다는 원칙이 여기서 나옵니다. 불복의 문은 두 개입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조제3항은 이의신청을 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하도록 정하고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조제1항은 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 그 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있다고 정합니다.
절차 안내
분양신청 기간과 청산 대상 확정 시점을 확인한다
도시 및 주거환경정비법 제72조제2항은 분양신청기간을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하되 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다고 정합니다. 이 기간이 지나면 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항이 열거한 네 부류 가운데 어디에 해당하는지가 정해집니다. 통지서와 공고문을 보관하고, 관리처분계획 인가와 고시가 언제 있었는지를 관보나 공보에서 확인해 두십시오. 이후의 모든 기한이 이 날짜에서 갈라집니다.
협의 통지를 받으면 조서의 내용부터 대조한다
도시 및 주거환경정비법 제73조제1항이 정한 협의의 대상은 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상입니다. 따라서 조합이 보내온 조서에 토지와 건축물만 적혀 있고 그 밖의 권리가 빠져 있다면 그 자리에서 이의를 남겨야 합니다. 협의는 관리처분계획이 인가되어 고시된 다음 날부터 90일 이내에 이루어져야 하므로, 자료를 모으는 시간과 협의 기간이 겹칩니다. 감정평가서 사본을 요청해 산정 근거를 먼저 확보하십시오.
재결 신청을 청구해 조합의 기한을 작동시킨다
협의가 깨졌는데 조합이 움직이지 않으면 기다릴 필요가 없습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조제1항에 따라 서면으로 재결 신청을 청구하면, 같은 조 제2항에 따라 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 합니다. 같은 조 제3항은 그 기간을 넘긴 경우 지연된 기간에 대하여 법정이율을 적용한 금액을 재결 보상금에 가산하여 지급하도록 정합니다.
수용재결 결과에 대한 이의신청 기간을 지킨다
재결서 정본을 받으면 곧바로 날짜를 계산해야 합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조제3항은 이의신청을 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다고 정합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제84조제1항은 중앙토지수용위원회가 재결이 위법하거나 부당하다고 인정할 때 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있다고 하므로, 이의신청은 소송 전에 금액을 바로잡을 실질적인 기회입니다.
증액을 원하면 조합을 피고로 행정소송을 낸다
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조제1항은 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제2항은 보상금의 증감에 관한 소송에서 토지소유자가 제기하는 경우 사업시행자를 피고로 한다고 규정하므로, 소장의 피고란에는 위원회가 아니라 조합을 적어야 합니다.
핵심 법령
아래 법령 조문은 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 실시간 대조하여 실존을 확인했습니다.
도시 및 주거환경정비법 제73조
사업시행자가 관리처분계획이 인가되어 고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하며, 이를 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다고 규정합니다.
도시 및 주거환경정비법 제65조
정비구역에서의 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하고, 사업시행계획인가 고시가 있은 때에는 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 보며, 재결의 신청은 사업시행계획인가를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 하여야 한다고 규정합니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조
사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때 토지소유자와 관계인이 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하며, 이를 넘기면 지연된 기간에 대한 법정이율 상당액을 보상금에 가산하여 지급하여야 한다고 규정합니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조
재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있고, 보상금의 증감에 관한 소송에서는 토지소유자가 제기하는 경우 사업시행자를 피고로 한다고 규정합니다.
실무 주의사항
- 지연이자를 받기 위해 별도의 청구가 필요하다는 설명은 조문과 맞지 않습니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조제3항은 사업시행자가 같은 조 제2항의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다고 정할 뿐, 토지등소유자의 청구를 조건으로 삼지 않습니다. 다만 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조의 가산금은 서면 청구가 있어야 시작되므로 두 제도를 구별하십시오.
- 사업시행자가 불복하면서 공탁한 돈은 바로 쓰지 못할 수 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조제4항은 사업시행자가 재결 보상금에 불복하여 공탁하는 경우 자기가 산정한 금액을 지급하고 차액을 공탁하도록 하면서, 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다고 정합니다. 수령 가능 시점을 먼저 확인해야 합니다.
- 증액 소송에서 금액이 깎이지 않는다는 이른바 불이익변경금지는 조문에 적힌 규칙이 아니라 판례가 세운 기준입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 행정소송법 어디에도 그런 문언은 없습니다. 실제 사건에서는 법원 감정 결과가 재결 금액보다 낮게 나오는 경우도 있으므로, 소 제기 전에 감정평가서의 어느 항목을 다툴 것인지부터 특정하십시오.
자주 묻는 질문
현금청산을 받으면 주변 신축 아파트 시세만큼 보상받을 수 있나요?
그렇지 않습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조제1항은 재결에 의한 보상액을 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 산정하도록 하고, 같은 조 제2항은 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 정합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조제1항은 취득하는 토지를 공시지가를 기준으로 하되 지가변동률과 생산자물가상승률, 토지의 위치와 형상, 환경, 이용상황 등을 고려한 적정가격으로 보상하도록 규정합니다. 사업으로 생긴 값 상승분은 계산에서 빠진다는 뜻입니다.
협의가 깨졌는데 조합이 수용재결을 신청하지 않고 시간을 끕니다.
두 가지 지렛대가 있습니다. 첫째, 도시 및 주거환경정비법 제73조제2항은 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다고 정하고, 같은 조 제3항은 이를 넘긴 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 합니다. 둘째, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조제1항에 따라 서면으로 재결 신청을 청구하면 같은 조 제2항에 따라 청구를 받은 날부터 60일 이내에 신청할 의무가 생깁니다.
조합이 보상금을 공탁했다는데 돈을 찾으면 소송이 불가능해지나요?
공탁 자체가 불복의 길을 막지는 않습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조제2항은 보상금을 받을 자가 수령을 거부하거나 사업시행자가 재결 보상금에 불복할 때 등에 공탁할 수 있다고 정하고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조제1항은 그와 별도로 재결서를 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 제기할 수 있다고 규정합니다. 다만 아무 조건 없이 전액을 받으면 재결에 승복한 것으로 볼 수 있다는 것이 판례가 세운 기준이므로, 출급 청구서에 이의를 유보한다는 뜻을 적어 두는 실무가 굳어져 있습니다.
상가를 운영하던 사람은 영업손실보상을 따로 받을 수 있나요?
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제77조제1항은 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제3항은 휴직하거나 실직하는 근로자의 임금손실도 보상 대상으로 삼습니다. 다만 같은 조 제4항은 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준을 국토교통부령으로 정하도록 위임하고 있으므로, 휴업 기간을 몇 개월로 볼지와 같은 숫자는 법률 본문이 아니라 국토교통부령에서 확인해야 합니다.
보상금을 다 받을 때까지 살던 집에서 계속 지낼 수 있나요?
도시 및 주거환경정비법 제81조제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자가 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 그러나 같은 항 제2호는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우를 예외로 들고 있습니다. 보상이 끝나지 않았다면 사용과 수익의 정지는 아직 미치지 않습니다.
