재개발·재건축 조합원이 꼭 알아야 할 권리와 의무
조합원 자격이 어디서 갈리는지, 분양신청 기간은 며칠인지, 계획에 의견을 낼 자리는 인가 앞인지 뒤인지, 이전고시 뒤 근저당은 어떻게 되는지를 도시 및 주거환경정비법 원문으로 확인했습니다.
이 주제로 아키 리더에게 1:1 질문하기내 아파트가 재개발·재건축 구역이 됐다면?
살던 집이 정비구역에 들어갔다는 소식을 들으면 기대와 걱정이 함께 찾아옵니다. 새 집을 받을 수 있는지, 조합원이 되면 무엇을 요구할 수 있는지, 분양신청을 놓치면 무슨 일이 벌어지는지가 한꺼번에 궁금해집니다. 그런데 현장에서 가장 자주 도는 두 가지 이야기는 법에 없는 이야기입니다. 하나는 관리처분계획 인가가 난 뒤에 조합에 서면 이의신청을 하면 된다는 것이고, 다른 하나는 새 집으로 넘어가는 순간 예전 부동산에 붙어 있던 근저당이 정리된다는 것입니다. 도시 및 주거환경정비법은 두 가지 모두 그렇게 정하고 있지 않습니다. 조합원이 계획에 의견을 낼 자리는 인가를 신청하기 전의 공람 단계이고, 종전 부동산에 설정돼 있던 저당권은 사라지지 않고 새로 받은 대지와 건축물로 옮겨 붙습니다. 이 글은 조합원 자격이 정해지는 순간부터 분양신청, 종전 자산 평가와 공람, 인가 뒤의 이주, 준공과 이전고시, 청산금 정산까지 단계마다 법이 조합원에게 준 권한과 지켜야 할 기한을 조문 원문 그대로 짚어 드립니다. 기한은 대부분 한 번 지나가면 되살릴 방법이 없습니다.
핵심 용어 정리
토지등소유자
도시 및 주거환경정비법 제2조제9호가 정한 말로, 사업 종류에 따라 범위가 다릅니다. 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이고, 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자입니다. 재개발은 땅만 가진 사람도 들어오지만 재건축은 건물과 그 부속토지를 함께 가져야 한다는 뜻이어서, 같은 구역 안에서도 사업 종류에 따라 자격이 갈립니다. 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에는 신탁한 토지나 건축물에 대하여 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. 조합원 자격 판단은 언제나 이 정의에서 출발합니다.
분양신청기간
새로 짓는 대지나 건축물을 받겠다는 뜻을 사업시행자에게 밝히는 기간입니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조제2항은 이 기간을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다고 정하고, 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 사업시행자가 판단하는 경우에만 20일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있게 했습니다. 기간 안에 신청하지 않거나 신청을 철회하면 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항의 손실보상 협의 대상으로 넘어가 새 집을 받는 길에서 내려오게 됩니다. 통지서에는 종전 자산의 명세와 분담금 추산액이 함께 적혀 있으므로, 달력에 마감일부터 옮겨 적고 분담금을 감당할 수 있는지 계산해 두어야 합니다.
관리처분계획
분양신청 현황을 기초로 누구에게 무엇을 얼마에 배분할지를 정해 시장·군수등의 인가를 받는 계획입니다. 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항은 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기를 담도록 정합니다. 내 몫과 내 분담금이 확정되는 문서이므로 조합원에게는 사업 전체에서 가장 중요한 서류입니다.
이전고시
공사가 끝난 뒤 새 대지와 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 넘기는 마지막 처분입니다. 도시 및 주거환경정비법 제86조제2항은 사업시행자가 소유권을 이전하려는 때에 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고하도록 하고, 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다고 정합니다. 취득 시점이 고시일이 아니라 그 다음 날이라는 점, 그리고 이 시점을 기준으로 청산금을 주고받을 권리의 시효가 흐르기 시작한다는 점을 함께 기억해야 합니다. 등기는 사업시행자가 지체 없이 촉탁하거나 신청하므로 조합원이 개별로 신청하지 않습니다.
심층 분석
조합원의 권리는 자격, 신청, 의견, 이전이라는 네 개의 마디로 나뉩니다. 첫째 마디는 자격입니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항은 정비사업의 조합원을 토지등소유자로 하되 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다고 정하고, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때나 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 같은 조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 못 박습니다. 매수 시점이 이 선을 넘었는지가 새 집이냐 보상금이냐를 가릅니다. 둘째 마디는 신청입니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조제1항은 사업시행자가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 90일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하도록 정합니다. 신청을 하지 않으면 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항에 따라 관리처분계획이 인가되어 고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의 대상이 되고, 협의가 성립되지 아니하면 같은 조 제2항에 따라 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결 신청이나 매도청구소송으로 넘어갑니다. 셋째 마디가 가장 많이 잘못 알려진 자리입니다. 도시 및 주거환경정비법에는 관리처분계획 인가 뒤에 조합에 이의신청을 내는 절차가 없고, 조문이 열어 둔 발언대는 그 앞에 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조제1항은 사업시행자가 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다고 정하고, 같은 조 제3항제3호는 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청한 경우 시장·군수등이 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 한다고 정합니다. 종전 자산 가격 자체는 도시 및 주거환경정비법 제74조제4항이 정한 대로 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하므로, 개인이 따로 받은 감정서로 바로 뒤집기는 어렵고 공람 의견과 총회 의결 단계에서 다투는 것이 현실적인 경로입니다. 넷째 마디는 이전입니다. 도시 및 주거환경정비법 제86조제2항에 따라 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득하는데, 이때 종전 권리가 사라지지 않습니다. 도시 및 주거환경정비법 제87조제1항은 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리와 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권을 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다고 정합니다.
절차 안내
내가 토지등소유자인지부터 확인
등기부와 정비구역 지정 고시를 나란히 놓고 도시 및 주거환경정비법 제2조제9호의 정의에 들어맞는지 봅니다. 재개발사업이면 토지 또는 건축물의 소유자나 그 지상권자이면 되지만, 재건축사업이면 건축물 및 그 부속토지의 소유자여야 합니다. 공유 지분이거나 한 세대에 여러 소유자가 있으면 도시 및 주거환경정비법 제39조제1항에 따라 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원이 되므로, 대표자를 누구로 할지 먼저 정리해 두어야 이후 통지와 의결권 행사가 꼬이지 않습니다.
분양신청 통지서는 마감일부터 읽는다
도시 및 주거환경정비법 제72조제1항의 통지서에는 종전 자산의 명세와 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간이 함께 적혀 있습니다. 같은 조 제2항이 정한 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이므로, 봉투를 열면 마감일부터 달력에 옮겨 적으십시오. 분담금 추산액이 감당할 수준인지 이 단계에서 계산해 두어야 신청과 포기 사이에서 흔들리지 않습니다.
공람 기간에 의견을 내고 검증을 요청한다
도시 및 주거환경정비법 제78조제1항은 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 공람하게 하고 의견을 듣도록 정합니다. 이 기간에 내 종전 자산 평가와 분담금을 확인하고 서면 의견을 제출하십시오. 분담금이 크게 뛰었다면 같은 조 제3항제3호가 정한 대로 조합원 5분의 1 이상을 모아 인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청할 수 있습니다.
총회 의결과 이주 시점을 함께 챙긴다
관리처분계획은 총회 의결을 거쳐야 하고, 도시 및 주거환경정비법 제45조제10항은 관리처분계획의 수립을 의결하는 총회처럼 대통령령으로 정하는 총회의 경우 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 정합니다. 인가 고시가 나면 도시 및 주거환경정비법 제81조제1항에 따라 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으므로, 이주와 임대차 정리를 이 시점에 맞춰 준비해야 합니다.
이전고시와 등기, 청산금까지 확인한다
도시 및 주거환경정비법 제86조제2항에 따라 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득하고, 도시 및 주거환경정비법 제88조제1항에 따라 사업시행자가 지체 없이 등기를 촉탁하거나 신청합니다. 차액이 있으면 도시 및 주거환경정비법 제89조제1항의 청산금을 주고받는데, 도시 및 주거환경정비법 제90조제3항은 그 권리가 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다고 정하므로 받을 돈이 있다면 시효를 넘기지 마십시오.
핵심 법령
아래 법령 조문은 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 실시간 대조하여 실존을 확인했습니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조
조합원의 자격 등을 정합니다. 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당하고, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 등에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다.
도시 및 주거환경정비법 제72조
분양공고 및 분양신청을 정합니다. 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 90일 이내에 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하여야 하며, 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 합니다.
도시 및 주거환경정비법 제78조
관리처분계획의 공람 및 인가절차 등을 정합니다. 사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 하며, 시장·군수등은 인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보하고, 조합원 5분의 1 이상이 요청한 경우 등에는 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 합니다.
도시 및 주거환경정비법 제87조
대지 및 건축물에 대한 권리의 확정을 정합니다. 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리와 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봅니다.
실무 주의사항
- 도시 및 주거환경정비법 제72조제2항의 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다. 이 기간에 신청하지 않으면 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항에 따라 관리처분계획이 인가되어 고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의 대상이 되고, 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자가 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기합니다. 통지서를 받으면 마감일부터 확인하십시오.
- 관리처분계획 인가가 난 뒤 조합에 서면 이의신청을 하면 된다는 안내가 돌아다니지만, 도시 및 주거환경정비법에 그런 절차는 없습니다. 의견을 낼 자리는 도시 및 주거환경정비법 제78조제1항이 정한 인가 신청 전 30일 이상의 공람 기간이고, 인가가 난 뒤에는 그 처분 자체를 행정심판이나 행정소송으로 다투게 됩니다. 공람 공고를 놓치면 사실상 발언대가 사라집니다.
- 도시 및 주거환경정비법 제81조제1항은 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 소유자뿐 아니라 지상권자와 전세권자, 임차권자에게도 적용되므로 인가 고시 시점을 모른 채 임대차를 새로 놓으면 분쟁이 됩니다. 사업시행자의 동의를 받은 경우와 손실보상이 완료되지 아니한 경우만 예외입니다.
자주 묻는 질문
재개발 구역 안의 집을 샀는데, 저도 조합원이 되나요?
도시 및 주거환경정비법 제39조제1항은 정비사업의 조합원을 토지등소유자로 하되 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다고 정합니다. 따라서 소유권을 넘겨받으면 원칙적으로 조합원의 지위도 따라옵니다. 다만 같은 조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 다른 지역으로 이전하는 경우처럼 같은 항 각 호의 예외에 해당하면 양수인도 조합원이 됩니다. 조합원이 될 수 없는 경우 사업시행자는 같은 조 제3항에 따라 손실보상을 합니다.
분양신청 기간은 며칠이고, 놓치면 어떻게 되나요?
도시 및 주거환경정비법 제72조제1항은 사업시행자가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 90일 이내에 종전 자산의 명세와 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고하도록 정합니다. 같은 조 제2항은 분양신청기간을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다고 정하고, 관리처분계획 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있게 했습니다. 기간에 신청하지 않으면 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항의 손실보상 협의 대상이 되고, 협의가 성립되지 아니하면 같은 조 제2항에 따라 수용재결이나 매도청구소송으로 넘어갑니다.
종전 자산 감정평가액이 너무 낮게 나왔습니다. 어디에 이의를 내나요?
관리처분계획 인가 뒤에 조합으로 이의신청을 내는 절차는 도시 및 주거환경정비법에 없습니다. 의견을 낼 자리는 그 앞입니다. 도시 및 주거환경정비법 제78조제1항은 사업시행자가 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다고 정합니다. 같은 조 제3항제3호는 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 요청하면 타당성 검증이 이루어지도록 정합니다. 가격 자체는 도시 및 주거환경정비법 제74조제4항에 따라 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하므로, 인가 후에는 그 처분을 행정심판이나 행정소송으로 다투는 길이 남습니다.
이전고시가 나면 예전에 잡혀 있던 근저당은 사라지나요?
사라지지 않습니다. 도시 및 주거환경정비법 제86조제2항은 대지 또는 건축물을 분양받을 자가 고시가 있은 날의 다음 날에 그 소유권을 취득한다고 정하지만, 도시 및 주거환경정비법 제87조제1항은 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리와 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권을 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다고 정합니다. 담보는 새 집으로 옮겨 붙습니다. 또 도시 및 주거환경정비법 제88조제3항은 이전고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지 저당권 등 다른 등기를 하지 못한다고 정하므로, 그 사이에는 새 담보대출을 실행할 수 없습니다.
청산금은 언제까지 받을 수 있고, 조합 총회는 어떻게 견제하나요?
도시 및 주거환경정비법 제89조제1항은 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있으면 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 청산금을 징수하거나 지급하도록 정합니다. 도시 및 주거환경정비법 제90조제3항은 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리가 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다고 정합니다. 조합 운영을 견제하려면 도시 및 주거환경정비법 제44조제2항이 조합원 5분의 1 이상의 요구로 조합장이 총회를 소집하도록 정한 점을 쓰고, 관리처분계획을 의결하는 총회는 도시 및 주거환경정비법 제45조제10항에 따라 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 한다는 정족수를 확인하십시오.
