월세가 두 달 치 밀리면, 해지와 갱신 거절은 어떻게

차임 연체가 문제되는 장면은 세 가지로 나뉩니다. 계약 기간 중의 해지, 기간이 끝날 때의 묵시적 갱신, 그리고 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우입니다. 세 장면 모두 '2기의 차임액'이라는 같은 기준을 쓰지만, 조문의 표현과 효과가 조금씩 다르므로 나눠 보아야 합니다. 먼저 계약 기간 중의 해지입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 조문은 연체가 몇 번 있었는지가 아니라 연체액이 2기의 차임액에 달했는지를 기준으로 적고 있습니다. 해지는 임대인이 할 수 있다는 권리이므로, 연체가 있다고 계약이 저절로 끝나는 것은 아니고 임대인의 해지 의사표시가 있어야 합니다. 이 기준은 당사자가 임차인에게 더 불리하게 바꿀 수 없습니다. 민법 제652조는 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 '월세를 한 번만 늦게 내도 즉시 해지할 수 있다'처럼 차임 연체를 이유로 한 해지 기준을 2기분보다 임차인에게 불리하게 낮춘 특약은 효력이 없습니다. 주택 임대차에는 주택임대차보호법 제10조도 있어, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 다음은 기간 만료 때의 묵시적 갱신입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 그런데 같은 조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 연체가 그 정도에 이르렀다면 임대인이 통지를 하지 않았더라도 묵시적 갱신의 보호를 받기 어렵다는 뜻입니다. 마지막은 계약갱신요구입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서, 제1호로 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 거절 사유로 둡니다. 이 호는 '연체한 사실이 있는 경우'라고 적고 있어, 갱신을 요구하는 시점에 연체가 남아 있는지만이 아니라 임대차 기간 중 그런 연체가 있었는지가 문제될 수 있습니다. 그래서 연체를 나중에 갚았다는 이유만으로 이 거절 사유가 없어지는 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다. 계약갱신요구권 자체의 한계도 함께 알아 두어야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정하며, 같은 조 제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 갱신된 뒤의 월세도 제7조의 한도 안에서만 오를 수 있다는 뜻입니다. 연체의 원인이 월세 인상이라면 증액의 범위도 확인할 필요가 있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항은 증액청구를 임대차계약이나 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하고, 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하되 시·도가 조례로 그 범위에서 상한을 달리 정할 수 있다고 정합니다. 반대로 임차인 쪽에서 계약을 끝내고 싶을 때도 있습니다. 묵시적 갱신으로 계약이 이어졌다면 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차에도 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로 같은 방식으로 해지를 통지할 수 있습니다. 월세 부담이 커져 연체가 시작되기 전에 이 길을 검토하는 것도 방법입니다. 다만 제6조 제3항에 해당할 만큼 연체가 이미 쌓였다면 묵시적 갱신 자체가 인정되지 않을 수 있으므로, 어떤 상태에서 계약이 이어지고 있는지부터 확인해야 합니다. 계약이 해지되거나 기간이 끝나도 보증금 문제는 남습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 보증금을 돌려받지 못했다는 사정이 계속 사용에 따른 금전 부담까지 없애는 것은 아니고, 연체된 월세가 있다면 보증금을 돌려받는 과정에서 그 금액을 어떻게 정산할지가 함께 문제되므로, 연체액과 이미 낸 금액을 날짜별로 정리해 두면 정산 다툼을 줄일 수 있습니다. 계약 기간을 2년 미만으로 정했더라도 같은 조 제1항에 따라 그 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다는 점도 기억해 둘 만합니다. 정리하면 순서는 이렇습니다. 연체액이 2기의 차임액에 이르렀는지부터 계산하고, 계약 기간 중이라면 해지 통지가 있었는지, 기간 만료 무렵이라면 묵시적 갱신이나 계약갱신요구에 영향이 있는지를 따로 봅니다. 그리고 계약서의 특약이 임차인에게 불리하게 이 기준을 바꾸고 있는지 확인합니다. 연체가 시작될 것 같다면 미리 임대인과 납부 일정을 협의하고, 그 내용을 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 이후 해지나 갱신 거절을 둘러싼 다툼을 줄이는 현실적인 방법입니다.