공인중개사의 확인·설명 의무, 중개 잘못의 책임은 어디까지

중개사고는 대개 '설명을 들었다'와 '설명을 듣지 못했다'의 다툼으로 시작합니다. 그래서 출발점은 개업공인중개사가 원래 무엇을 설명해야 했는지입니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 확인ㆍ설명할 사항으로 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 들고, 설명할 때에는 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 합니다. 설명은 말로 끝나는 것이 아니라 근거자료를 함께 보여 주는 것까지가 의무라는 뜻입니다. 계약 자리에서 등기사항증명서를 직접 펼쳐 보여 달라고 요구하는 것은 까다로운 손님이 되는 일이 아니라 법이 정한 절차를 밟는 일입니다. 대통령령이 정하는 사항은 꽤 구체적입니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항을 들고, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태, 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태, 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율까지 포함합니다. 즉 근저당이 얼마나 잡혀 있는지뿐 아니라 누수 흔적이나 배수 상태처럼 눈으로 확인할 수 있는 물건의 상태도 설명 대상입니다. 개업공인중개사가 모든 것을 혼자 알 수는 없으므로 법은 자료를 요구할 길도 열어 둡니다. 공인중개사법 제25조 제2항은 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다고 정합니다. 그리고 공인중개사법 시행령 제21조 제2항은 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 그 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다고 정합니다. 확인·설명서에 '자료 요구 불응'이라는 기재가 있다면 그 부분은 스스로 더 확인해야 한다는 신호로 읽으십시오. 주택을 빌리는 경우에는 설명할 사항이 더 늘어납니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 단서에 따라 관리비 금액과 그 산출내역, 임대인의 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항, 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항, 민간임대주택이라면 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용되는 설명 항목입니다. 여기에 더해 공인중개사법 제25조의3은 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」 제3조의6제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항과, 「국세징수법」 및 「지방세징수법」에 따라 임대인이 납부하지 아니한 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항을 설명하여야 한다고 정합니다. 선순위 보증금과 임대인의 체납 세금은 등기사항증명서에 나오지 않는 위험이므로, 이 설명들을 들었는지 계약 전에 꼭 확인하십시오. 설명이 틀린 정도를 넘어 일부러 속인 경우라면 금지행위가 됩니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니된다고 정합니다. 설명이 틀렸고 그 때문에 돈을 잃었다면 다음은 책임의 문제입니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 같은 조 제2항은 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에도 배상할 책임이 있다고 정합니다. 직접 중개하지 않았더라도 자기 사무소를 남의 중개 장소로 내주어 손해가 생겼다면 책임을 질 수 있다는 뜻입니다. 문제는 책임이 인정되어도 개업공인중개사에게 돈이 없을 수 있다는 점인데, 그래서 법은 미리 담보를 마련하게 합니다. 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하고, 공인중개사법 시행령 제24조 제1항은 그 금액을 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인인 개업공인중개사는 4억원 이상으로 정하고, 법인의 분사무소마다 2억원 이상을 추가하도록 합니다. 공탁을 한 경우 공인중개사법 제30조 제4항에 따라 그 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없습니다. 이 3년은 개업공인중개사가 공탁금을 돌려받지 못하는 기간이지 피해자가 청구해야 하는 기한이 아니지만, 중개사무소가 문을 닫았다고 해서 담보가 바로 사라지지는 않는다는 뜻입니다. 어디에 청구할지는 계약할 때 받은 서류에 이미 적혀 있어야 합니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다고 정합니다. 계약 때 받은 보증 증서 사본이나 전자문서는 계약서와 함께 보관하십시오. 사고가 났을 때 그 증서에서 보증보험인지, 공제인지, 공탁인지와 해당 기관을 확인해 그에 맞는 지급 절차를 밟게 됩니다. 법령의 금액은 최소 보장금액이므로 실제 지급한도와 보장기간, 피해자가 여럿일 때의 처리는 증서와 약관으로 확인해야 합니다. 중개보수도 책임과 맞물려 있습니다. 공인중개사법 제32조 제1항 단서에 따라 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 반대로 중개사의 잘못과 무관하게 당사자 사이 사정으로 계약이 깨졌다면 이 단서가 그대로 적용되지는 않습니다. 보수의 크기에는 상한이 있습니다. 공인중개사법 제32조 제4항은 주택의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시ㆍ도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다고 정합니다. 그리고 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지합니다. '수고비'나 '컨설팅비'라는 이름을 붙여도 한도를 넘는 돈은 받을 수 없다는 뜻입니다. 언제 줄지도 정해져 있습니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 정합니다. 계약금만 낸 날 보수 전액을 요구받았다면 약정이 있었는지부터 확인하십시오. 정리하면 중개사고에 대한 대비는 사고가 난 뒤가 아니라 계약하는 날부터 시작됩니다. 근거자료를 보여 달라고 하고, 확인·설명서의 서명과 날인과 기재 내용을 읽고, 보증 증서를 받아 두는 것이 나중에 책임을 물을 때의 기초 자료가 됩니다. 여기에 설명받은 내용의 기록과 손해를 보여 주는 자료를 더해 두십시오.