농지에 집 짓기 전, 농지전용 허가와 신고

농지에 건물을 짓는 일은 세 단계로 나눠 보면 정리가 쉽습니다. 첫째, 그 행위가 전용인가입니다. 농지법 제2조 제7호는 농지를 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 전용으로 정의하므로, 집, 창고, 주차장, 카페처럼 농사와 다른 목적의 시설을 세우면 원칙적으로 전용에 해당합니다. 같은 호 단서는 제1호 나목 또는 다목에서 정한 용도, 즉 농지의 개량시설과 농축산물 생산시설, 화장실ㆍ주차장 등 농작업에 필요한 편의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지로 쓰는 경우는 전용으로 보지 아니한다고 정합니다. 둘째, 허가 대상인가 신고 대상인가입니다. 농지법 제34조 제1항은 전용하려는 자에게 농림축산식품부장관의 허가를 원칙으로 요구하면서, 제35조에 따라 농지전용신고를 하고 전용하는 경우(제3호)와 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지를 전용하는 경우(제2호) 등을 예외로 둡니다. 농지법 제35조 제1항이 정한 신고 대상은 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(개량시설과 농축산물 생산시설은 제외), 농수산물 유통ㆍ가공 시설, 어린이놀이터ㆍ마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설, 농수산 관련 연구 시설과 양어장ㆍ양식장 등 어업용 시설입니다. 같은 조 제3항은 신고 대상 시설의 범위와 규모, 농업진흥지역에서의 설치 제한, 설치자의 범위를 대통령령에 맡기므로, 농업인이 아닌 사람이 짓는 전원주택은 신고가 아니라 허가 경로로 가는 것이 보통입니다. 같은 조 제2항은 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장이 신고 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다고 정합니다. 셋째, 비용과 사후 관리입니다. 농지법 제38조 제1항은 농지전용허가를 받는 자(제1호)와 제35조나 제43조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자(제5호) 등에게 농지보전부담금을 내게 하고, 제4항은 그 전부 또는 일부를 허가ㆍ신고 전까지 납부하도록 합니다. 같은 조 제7항은 부담금을 해당 농지의 개별공시지가의 범위에서 대통령령으로 정하는 부과기준을 적용하여 산정하되, 농업진흥지역과 그 밖의 농지를 차등할 수 있게 하고, 제6항 제3호는 제35조 제1항 각 호의 시설 등을 설치하기 위한 전용에 대해 부담금을 감면할 수 있게 합니다. 허가를 받은 뒤에도 끝이 아닙니다. 농지법 제39조 제1항 제4호는 허가를 받거나 신고를 한 날부터 2년 이상 목적사업에 착수하지 아니하거나 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우를 허가 취소 등의 사유로 들고, 제5호는 농지보전부담금을 내지 아니한 경우를 듭니다. 허가가 취소되면 농지법 제38조 제5항 제1호에 따라 낸 부담금을 환급받을 수 있습니다. 마지막으로 허가나 신고 없이 지은 경우입니다. 농지법 제42조 제1항은 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 농지를 전용한 경우 그 행위를 한 자, 해당 농지의 소유자ㆍ점유자 또는 관리자에게 기간을 정하여 원상회복을 명할 수 있다고 정하고, 제2항은 이를 따르지 않으면 대집행으로 원상회복을 할 수 있다고 정합니다. 형사책임도 무겁습니다. 농지법 제58조 제1항은 농업진흥지역의 농지를 허가 없이 전용한 자를 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금에, 제2항은 농업진흥지역 밖의 농지를 허가 없이 전용한 자를 3년 이하의 징역 또는 해당 토지가액의 100분의 50에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하고, 제3항은 징역형과 벌금형을 병과할 수 있게 합니다. 신고 대상인데 신고 없이 전용했다면 농지법 제60조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상입니다. 농지 소유자가 직접 짓지 않았더라도 원상회복 명령의 상대방이 될 수 있다는 점은 땅을 빌려줄 때 특히 기억해야 합니다. 한 가지 더 챙길 것은 변경입니다. 농지법 제34조 제1항 후단은 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받도록 하고, 농지법 제35조 제1항 후단도 신고한 사항을 변경하려는 경우 다시 신고하도록 정합니다. 처음 허가받은 것보다 건물을 넓히거나 마당을 늘리는 일이 흔한데, 그 부분은 새로 허가나 신고를 받지 않으면 농지법 제39조 제1항 제3호의 허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 사업계획 또는 사업 규모를 변경하는 경우에 해당할 수 있습니다.