계약갱신요구권과 묵시적 갱신, 2년 더 사는 법
계약 기간이 끝나가면 나가야 하는지부터 걱정하기 쉽습니다. 그런데 법은 갱신의 길을 두 갈래로 열어 두었습니다. 아무 말이 없어도 성립하는 묵시적 갱신과, 임대인이 함부로 거절하지 못하는 계약갱신요구권을 조문으로 정리했습니다.
이 주제로 온유 리더에게 1:1 질문하기나가라는 말이 없었다면, 이미 갱신됐을 수 있습니다
계약 만료일이 다가오는데 임대인에게서 아무 연락이 없으면 불안해집니다. 그런데 그 침묵은 임차인에게 불리한 신호가 아닙니다. 출발점은 주택임대차보호법 제6조 제1항입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 그리고 임대인이 갱신을 거절할 뜻을 밝힌 경우를 위해 주택임대차보호법 제6조의3이 계약갱신요구권을 따로 마련해 두었습니다. 이 글은 두 경로를 순서대로 짚고, 갱신하면서 임대인이 바꿀 수 있는 조건의 한계까지 함께 봅니다.
핵심 용어 정리
묵시적 갱신
주택임대차보호법 제6조 제1항이 정한, 당사자의 별도 합의 없이 성립하는 갱신입니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않고, 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 같은 조 제2항에 따라 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 같은 조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않습니다.
계약갱신요구권
주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 정한 임차인의 권리입니다. 임차인이 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 같은 항 각 호의 사유가 없는 한 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 같은 조 제2항에 따라 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 같은 조 제3항에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다.
차임 등의 증감청구권
주택임대차보호법 제7조 제1항이 정한 권리입니다. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는데, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 같은 조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 정하고, 다만 시ㆍ도가 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려하여 그 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 합니다.
강행규정
주택임대차보호법 제10조가 정한 이 법의 성격입니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 계약서에 갱신요구권을 포기한다는 특약을 넣거나 법이 정한 상한을 넘는 증액을 약정하더라도, 임차인에게 불리한 부분은 효력이 없다는 뜻입니다. 실제로 주택임대차보호법 제10조의2는 임차인이 주택임대차보호법 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급했거나 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 그 초과 지급분 상당금액의 반환을 청구할 수 있게 합니다.
심층 분석
갱신을 둘러싼 조문들을 관통하는 설계는 '주거의 계속성은 임차인의 선택에 맡기고, 그 대가의 변동은 좁은 통로로만 허용한다'는 것입니다. 세 겹으로 읽으면 구조가 보입니다. 첫째 겹은 시간입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 갱신 국면의 의사표시를 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지라는 창구에 모아 놓고, 그 창구가 침묵 속에 닫히면 전 임대차와 동일한 조건의 재임대차를 의제합니다. 불확실한 상태로 만료일을 맞는 쪽이 임차인이 되지 않도록 침묵의 위험을 임대인에게 배분한 것입니다. 둘째 겹은 선택권의 비대칭입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 같은 창구 안의 갱신요구에 대해 거절 사유를 아홉 가지로 한정하여 임대인의 거절을 예외로 만들었고, 반대로 주택임대차보호법 제6조의2와 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신된 임대차에서 임차인만 언제든지 해지할 수 있게 했습니다. 존속기간 2년이 임차인에게는 권리로, 임대인에게는 구속으로 작동하는 이 비대칭이 이 제도의 핵심입니다. 셋째 겹은 금액의 통로입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항이 갱신을 동일 조건으로 의제하면서 차임과 보증금만 주택임대차보호법 제7조의 범위로 열어 두었고, 그 범위는 같은 조 제2항의 20분의 1 상한과 제1항의 1년 재증액 금지로 좁혀져 있습니다. 그리고 이 전체를 주택임대차보호법 제10조의 편면적 강행규정이 바닥에서 받칩니다. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없고, 상한을 넘어 지급된 돈은 주택임대차보호법 제10조의2로 되돌아옵니다. 실거주 거절에 대한 주택임대차보호법 제6조의3 제5항ㆍ제6항의 손해배상은 이 설계의 마지막 잠금장치입니다. 거절 사유 중 가장 증명하기 어려운 실거주가 갱신 회피의 통로로 쓰이지 않도록, 거짓으로 판명된 경우의 비용을 임대인에게 미리 적어 둔 것입니다.
절차 안내
1단계 · 달력부터 본다 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 창구다
주택임대차보호법 제6조 제1항 전단이 정한 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지가 모든 판단의 기준 창구입니다. 임대인의 갱신거절 통지도, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 정한 임차인의 계약갱신 요구도 이 기간 안에 이루어져야 합니다. 계약서에서 만료일을 확인하고 이 창구가 언제 열리고 닫히는지 먼저 적어 두면, 통지가 늦어 권리를 잃는 일을 피할 수 있습니다.
2단계 · 계속 살고 싶으면 창구 안에 갱신요구를 남긴다
임대인이 나가 달라는 뜻을 밝혔더라도 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 같은 항 각 호의 사유가 없는 한 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 같은 조 제2항에 따라 행사는 1회에 한하고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 요구했다는 사실과 시점을 나중에 증명할 수 있도록, 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방법으로 하는 편이 안전합니다.
3단계 · 조건을 올리자고 하면 상한부터 확인한다
갱신 국면에서 임대인이 차임 인상을 요구하는 일이 많습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보되 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서만 증감할 수 있게 합니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항의 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1이고, 같은 조 제1항에 따라 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 보증금을 월세로 돌리자고 하면 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 산정률 제한이 적용되는데, 구체 비율은 대통령령에 위임되어 있으므로 계약 전에 현행 비율을 확인해야 합니다.
4단계 · 거절당했다면 아홉 가지 사유에 해당하는지 따져 본다
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 아홉 가지로 한정합니다. 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 합의하여 상당한 보상을 받은 경우, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 멸실, 철거ㆍ재건축, 임대인이나 그 직계존속ㆍ직계비속의 실제 거주, 그 밖의 중대한 사유가 그것입니다. 임대인이 말한 거절 이유가 이 목록의 어디에 해당하는지 확인하고, 해당하지 않으면 거절은 정당한 사유가 없는 것입니다.
5단계 · 다툼은 소송 전에 조정위원회를 먼저 두드린다
주택임대차보호법 제14조 제1항은 주택임대차 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위한 주택임대차분쟁조정위원회를 두도록 하고, 같은 조 제2항은 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁과 임대차 기간에 관한 분쟁을 심의ㆍ조정 대상으로 명시합니다. 주택임대차보호법 제21조 제1항에 따라 당사자는 해당 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 어느 경로가 맞는지 판단이 어려우면 대한법률구조공단(132) 상담을 먼저 받아 보는 것도 방법입니다.
핵심 법령
아래 법령 조문은 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 실시간 대조하여 실존을 확인했습니다.
주택임대차보호법 제6조의3
계약갱신 요구 등. 갱신요구에 대한 거절 사유의 한정, 1회 행사와 2년의 존속기간, 동일 조건 갱신과 차임ㆍ보증금 증감의 한계, 실거주를 이유로 거절한 뒤 제3자에게 임대한 임대인의 손해배상 책임과 배상액 산정을 정한 조문입니다.
주택임대차보호법 제6조
계약의 갱신. 임대인과 임차인의 통지 기간, 통지가 없을 때의 묵시적 갱신과 그 존속기간, 2기의 차임액에 달하는 연체 등 묵시적 갱신이 배제되는 경우를 정한 조문입니다.
주택임대차보호법 제7조
차임 등의 증감청구권. 사정 변경에 따른 증감청구, 증액 후 1년 이내 재증액 금지, 증액청구의 상한과 시ㆍ도 조례 위임을 정한 조문입니다.
주택임대차보호법 제14조
주택임대차분쟁조정위원회. 조정위원회의 설치와 심의ㆍ조정 사항을 정한 조문으로, 차임ㆍ보증금 증감 분쟁과 임대차 기간 분쟁이 대상에 들어 있습니다.
실무 주의사항
- 갱신됐다고 2년에 묶이는 것은 임차인이 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 같은 조 제2항에 따라 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구로 갱신된 임대차의 해지에도 이 규정을 준용합니다. 즉 존속기간 2년은 임차인이 원하면 채워 살 수 있는 기간이지 나가지 못하게 묶는 기간이 아닙니다. 다만 통지 후 3개월간의 차임 부담은 남으므로 이사 일정과 통지 시점을 맞춰 두어야 합니다.
- 연체 이력은 갱신의 두 경로를 모두 닫을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게 묵시적 갱신을 적용하지 않고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신요구 거절 사유로 둡니다. 현재 밀린 것이 없더라도 과거의 연체 사실이 거절 사유가 될 수 있다는 점이 함정이므로, 갱신을 계획하고 있다면 차임 납부 기록부터 관리해야 합니다.
- 상한을 넘겨 이미 냈더라도 끝난 것이 아닙니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 주택임대차보호법 제10조의2는 주택임대차보호법 제7조의 증액비율을 초과하여 지급한 차임ㆍ보증금이나 주택임대차보호법 제7조의2의 산정률을 초과하여 지급한 차임에 대해 초과 지급분 상당금액의 반환을 청구할 수 있게 합니다. 다만 주택임대차보호법 제7조 제2항 단서에 따라 시ㆍ도가 조례로 상한을 달리 정할 수 있으므로, 계산 전에 해당 지역의 조례상 상한부터 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
계약이 끝났는데 집주인도 저도 아무 말을 안 했습니다. 어떻게 되나요?
계약은 끝나지 않았습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았고 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않았다면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 같은 조 제2항에 따라 존속기간은 2년으로 보고, 차임 등 조건도 그대로입니다. 다만 같은 조 제3항에 따라 2기의 차임액에 달하는 연체 등이 있었다면 이 보호를 받지 못합니다.
집주인이 만료되면 나가 달라고 합니다. 더 살 방법이 없나요?
있습니다. 임차인은 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단이 정한 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대인은 같은 항 각 호의 아홉 가지 사유가 없는 한 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 같은 조 제2항에 따라 이 권리는 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 요구는 창구 기간 안에, 기록이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.
갱신해 주는 대신 월세를 크게 올리겠다고 합니다. 다 내야 하나요?
아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보되 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위에서만 증감할 수 있게 합니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항에 따라 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 같은 조 제1항에 따라 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다. 상한을 넘겨 지급했다면 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과분 상당금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제7조 제2항 단서에 따라 지역 조례가 상한을 달리 정할 수 있으니 해당 시ㆍ도의 조례를 함께 확인하세요.
실거주한다며 갱신을 거절하더니 다른 세입자를 들였습니다. 방법이 있나요?
손해배상을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정합니다. 같은 조 제6항에 따라 배상액은 미리 합의가 없는 한 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액입니다. 거절 당시의 통지와 이후의 임대 사실을 증명할 자료를 모아 두는 것이 중요합니다.
1년짜리 계약을 했습니다. 1년만 살고 나가야 하나요?
선택은 임차인에게 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 즉 1년을 채우고 나갈 수도 있고 2년을 주장하며 계속 살 수도 있으며, 그 선택권은 임차인 쪽에만 있습니다. 그리고 같은 조 제2항에 따라 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
