경매 권리분석 기초, 말소기준권리 찾는 법
민사집행법 제91조가 저당권의 소멸과 용익권의 인수를 가르는 방식, 같은 조문 제5항이 매수인에게 지우는 유치권 변제 책임, 그리고 등기부에 없는 임차권을 다루는 주택임대차보호법 제3조의5의 단서를 조문 문언 그대로 옮기고 입찰 전 확인 순서를 정리했습니다.
이 주제로 아슬 리더에게 1:1 질문하기가격표에 적히지 않은 금액이 있는 물건
경매의 매력은 최저매각가격에 있지만, 그 숫자 옆에는 조문이 정해 둔 또 하나의 금액이 붙어 있습니다. 어떤 부담은 낙찰과 동시에 지워지고 어떤 부담은 매수인에게 그대로 넘어오기 때문입니다. 출발점은 민사집행법 제91조 제2항입니다. 이 항은 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 정합니다. 저당권이 순위를 가리지 않고 전부 사라진다는 뜻이고, 여기서 실무가 말하는 기준선이 생겨납니다. 그 다음이 갈림길입니다. 민사집행법 제91조 제3항은 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권은 저당권과 압류채권과 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다고 정하고, 민사집행법 제91조 제4항은 그 경우 외의 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다고 정합니다. 즉 지워지느냐 남느냐는 권리의 종류가 아니라 최선순위 담보권이나 압류에 대항할 수 있느냐로 갈립니다. 다만 등기부만 읽어서는 끝나지 않습니다. 등기 없이도 효력이 생기는 임차권이 있고, 등기와 무관하게 매수인에게 변제 책임을 지우는 권리도 조문에 따로 있습니다.
핵심 용어 정리
말소기준권리
법령에 있는 용어가 아니라 실무가 만든 이름입니다. 조문은 기준권리라는 말을 쓰지 않고, 민사집행법 제91조 제2항이 매각부동산 위의 모든 저당권을 매각으로 소멸시키고 민사집행법 제91조 제3항이 저당권과 압류채권과 가압류채권에 대항할 수 없는 용익권을 함께 소멸시키는 구조를 둘 뿐입니다. 이 두 항을 겹쳐 놓으면 가장 앞선 저당권이나 압류 또는 가압류가 자연스럽게 기준선이 되고, 그보다 뒤에 등기된 권리는 그 담보권이나 압류에 대항할 수 없어 소멸합니다. 그래서 등기부를 접수 순서대로 세운 뒤 최선순위 담보권이나 압류를 찾는 작업이 권리분석의 첫 칸이 됩니다. 조문 용어가 아니라는 점은 다툼이 생겼을 때 중요합니다. 주장할 때는 기준권리라는 이름이 아니라 민사집행법 제91조 제3항의 대항할 수 없는 경우라는 문언으로 말해야 합니다.
전세권의 두 얼굴
선순위 전세권은 남기도 하고 사라지기도 합니다. 민사집행법 제91조 제4항 본문은 대항할 수 있는 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권을 매수인이 인수한다고 정하지만, 같은 항 단서는 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 정합니다. 즉 전세권자의 선택이 매수인의 부담을 바꿉니다. 이 선택이 언제 굳는지도 조문에 있습니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 정합니다. 종기는 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정합니다.
유치권과 매수인의 변제 책임
등기부에 나타나지 않으면서 가장 무거운 부담이 유치권입니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 소멸하지 않는다는 소극적 표현이 아니라 변제 책임을 명문으로 지우는 조문이라는 점이 중요합니다. 유치권은 순위 싸움의 대상이 아니므로 최선순위 담보권보다 뒤에 성립했더라도 이 조항이 그대로 적용됩니다. 그래서 유치권 신고가 접수된 물건은 신고액이 곧 추가 매수대금이 될 수 있다고 보고 입찰 상한을 계산해야 하며, 점유가 실제로 이어지고 있는지와 채권이 그 부동산에 관하여 생긴 것인지를 현장에서 확인하지 않은 채 들어가면 안 됩니다.
등기 없는 주택임차권의 대항력
민사집행법 제91조 제3항과 제4항이 다루는 임차권은 등기된 임차권입니다. 등기가 없는 주택임차인은 다른 법률이 따로 지킵니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 덧붙입니다. 경매가 붙었을 때의 운명은 주택임대차보호법 제3조의5가 정합니다. 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니합니다. 매수인이 보증금을 떠안는 장면은 이 단서에서 나옵니다.
심층 분석
권리분석은 등기부 안쪽과 바깥쪽을 따로 읽어야 합니다. 안쪽의 규칙은 민사집행법 제91조 하나에 모여 있습니다. 제2항이 저당권을 전부 지우고, 제3항이 저당권과 압류채권과 가압류채권에 대항할 수 없는 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권을 함께 지우며, 제4항이 그 밖의 경우를 매수인의 인수로 돌립니다. 여기에 입찰 전에 물건 자체가 사라질 수 있다는 조항이 하나 더 붙습니다. 민사집행법 제91조 제1항은 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다고 정합니다. 그 결과는 민사집행법 제102조가 이어받습니다. 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고, 압류채권자가 통지를 받은 날부터 1주 이내에 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때 자기가 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다. 선순위 부담이 두꺼운 물건을 오래 들여다보다 절차가 취소되는 일이 여기서 생깁니다. 바깥쪽은 등기부가 아니라 다른 법률이 답을 줍니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 인정하므로, 전입신고일과 근저당권 설정일이 같은 날이면 임차인은 하루 차이로 뒤에 섭니다. 날짜를 나란히 적어 놓고 다음 날이라는 문언을 적용하는 것이 권리분석에서 가장 자주 틀리는 계산입니다. 대항력이 앞선 임차인이라 해도 보증금을 배당으로 다 받으면 부담은 남지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 따른 경매에서 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자가 없다면 우선변제의 자리를 얻지 못해 배당에서 밀리고, 그만큼 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 매수인에게 남습니다. 소액임차인이라면 주택임대차보호법 제8조 제1항이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 주되 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추었을 것을 요구하고, 같은 조 제3항 단서가 그 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 마지막으로 법원이 만들어 주는 문서를 읽습니다. 민사집행법 제105조 제1항은 매각물건명세서에 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원 및 점유할 수 있는 기간과 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적도록 정합니다. 흔히 등기부 밖의 권리로 분류되는 법정지상권이 제4호로 명세서에 들어와 있다는 점을 놓치지 말아야 합니다. 민사집행법 제105조 제2항은 법원이 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 정하므로, 세 문서를 함께 보는 것이 조문이 예정한 열람 방법입니다. 그리고 소유권이 넘어오는 시점은 등기가 아닙니다. 민사집행법 제135조는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다.
절차 안내
등기사항전부증명서를 접수 순서로 세우고 최선순위 담보권과 압류를 찾는다
갑구의 소유권과 압류와 가압류와 가처분, 을구의 저당권과 전세권을 한 줄씩 접수일자와 접수번호 순으로 정렬합니다. 민사집행법 제91조 제2항이 매각부동산 위의 모든 저당권을 매각으로 소멸시키므로 저당권은 순위와 무관하게 기준선 후보가 되고, 민사집행법 제91조 제3항이 저당권과 압류채권과 가압류채권을 대항 여부의 비교 대상으로 삼으므로 압류와 가압류도 같은 자리에 놓입니다. 이렇게 잡은 최선순위 권리보다 뒤에 등기된 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권은 민사집행법 제91조 제3항에 따라 소멸하고, 앞선 것들은 민사집행법 제91조 제4항에 따라 인수 후보로 남깁니다.
선순위 전세권이 있으면 배당요구 여부와 종기를 함께 확인한다
민사집행법 제91조 제4항 단서는 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 그 전세권이 매각으로 소멸된다고 정합니다. 그래서 같은 물건이라도 전세권자의 선택에 따라 부담이 통째로 달라집니다. 확인할 날짜는 두 개입니다. 하나는 배당요구가 접수된 날이고, 다른 하나는 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정한 배당요구의 종기입니다. 종기가 지나면 민사집행법 제88조 제2항에 따라 배당요구를 한 채권자는 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 이를 철회하지 못하므로, 종기 이후의 기재는 입찰자가 믿고 계산에 넣을 수 있는 정보가 됩니다.
매각물건명세서와 현황조사보고서와 평가서를 함께 열람한다
민사집행법 제105조 제2항은 법원이 이 세 문서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 정합니다. 명세서에서는 민사집행법 제105조 제1항 제3호의 매각으로 효력을 잃지 아니하는 등기된 권리 또는 가처분 란과, 같은 항 제4호의 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 란을 먼저 봅니다. 두 칸이 비어 있지 않다면 등기부 정리만으로는 잡히지 않는 부담이 있다는 신호입니다. 같은 항 제2호에 따라 적히는 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술은 현황조사보고서의 현장 확인 내용과 어긋나는지를 대조합니다.
임차인의 날짜를 하루 단위로 대조하고 유치권 신고를 따로 센다
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 그러므로 전입일자와 최선순위 담보권의 설정일자가 같은 날이면 임차인이 뒤에 서고, 하루라도 앞서면 앞에 섭니다. 앞선 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 그 임차권이 경락으로도 소멸하지 않고 매수인에게 남습니다. 확정일자가 있는지도 함께 봅니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 주기 때문입니다. 유치권 신고가 있으면 민사집행법 제91조 제5항의 변제 책임을 전제로 신고액을 입찰 상한에서 통째로 뺍니다.
대금을 완납해 소유권을 얻고 필요하면 인도명령을 신청한다
민사집행법 제135조는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정합니다. 등기가 아니라 완납이 기준이므로 자금 일정이 곧 권리 취득 일정입니다. 점유자가 비워 주지 않으면 명도소송보다 빠른 통로가 있습니다. 민사집행법 제136조 제1항은 법원이 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자와 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 다만 같은 항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우를 제외하므로, 앞 단계에서 인수로 판정한 임차인에게는 쓸 수 없습니다. 채무자와 소유자 외의 점유자를 상대로 할 때에는 민사집행법 제136조 제4항에 따라 원칙적으로 심문 절차를 거칩니다.
핵심 법령
아래 법령 조문은 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 실시간 대조하여 실존을 확인했습니다.
민사집행법 제91조
압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다고 정하고, 제2항에서 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸된다고 규정한다. 제3항은 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권이 저당권과 압류채권과 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 하고, 제4항은 그 밖의 경우 매수인이 인수하되 전세권은 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 정한다. 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정한다.
민사집행법 제88조
집행력 있는 정본을 가진 채권자와 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자 및 민법과 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제2항에서 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 규정한다.
민사집행법 제105조
법원이 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원 및 점유할 수 있는 기간과 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다고 정하고, 제2항에서 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다고 규정한다.
주택임대차보호법 제3조의5
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다고 정하면서, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다는 단서를 두어 매수인이 그 임차권을 떠안게 되는 경우를 가른다.
실무 주의사항
- 유치권이 신고된 물건을 소멸하지 않는 권리 정도로 가볍게 적어 두면 계산이 틀립니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 하여 소극적인 인수가 아니라 변제 책임을 지웁니다. 최선순위 담보권보다 뒤에 성립한 유치권이라도 이 조항은 그대로 적용되므로 순위 정리로는 걸러지지 않습니다. 신고액을 추가 매수대금으로 보고 입찰 상한에서 빼되, 점유가 실제로 이어지고 있는지와 그 채권이 해당 부동산에 관하여 생긴 것인지를 현장과 서류로 확인하지 않은 채 들어가지 마십시오.
- 임차인의 전입일자와 최선순위 담보권의 설정일자가 같은 날이면 임차인이 뒤에 섭니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하기 때문입니다. 반대로 하루라도 앞선 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 그 임차권이 경락으로도 소멸하지 않고 남습니다. 명세서에 적힌 전입일과 확정일자와 배당요구일을 달력 위에 나란히 옮겨 적고, 다음 날이라는 문언을 실제로 한 칸 밀어서 계산하십시오.
- 낙찰 뒤에 숨은 부담이 드러났을 때 쓸 수 있는 구제는 시한이 짧습니다. 민사집행법 제121조 제5호는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때를, 같은 조 제6호는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때를 매각허가에 대한 이의신청 사유로 정합니다. 매각허가결정이 확정된 뒤라면 통로가 더 좁아집니다. 민사집행법 제127조 제1항은 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에 매수인이 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 정하므로, 대금을 내고 나면 이 길은 닫힙니다.
자주 묻는 질문
말소기준권리라는 말이 법에 나오나요?
조문에는 없는 실무 용어입니다. 민사집행법 제91조 제2항이 매각부동산 위의 모든 저당권을 매각으로 소멸시키고, 민사집행법 제91조 제3항이 지상권과 지역권과 전세권 및 등기된 임차권을 저당권과 압류채권과 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에 소멸시키는 구조에서 나온 이름입니다. 두 항을 겹쳐 보면 가장 앞선 저당권이나 압류 또는 가압류가 자연스럽게 경계선이 되므로, 그보다 뒤에 등기된 권리는 대항할 수 없어 지워집니다. 다만 법정 용어가 아니므로 이의나 소송에서는 기준권리라는 말 대신 민사집행법 제91조 제3항의 대항할 수 없는 경우라는 문언과 등기 접수 순서를 근거로 주장해야 합니다.
선순위 전세권이 잡힌 물건은 무조건 피해야 하나요?
전세권자의 선택을 확인하면 판단할 수 있습니다. 민사집행법 제91조 제4항 단서는 대항할 수 있는 전세권이라도 전세권자가 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 정합니다. 그러니 매각물건명세서에서 전세권자의 배당요구가 접수되었는지를 먼저 보십시오. 배당요구가 있으면 전세권은 지워지고, 없으면 민사집행법 제91조 제4항 본문에 따라 매수인이 인수합니다. 한 번 한 선택이 뒤집힐 걱정은 하지 않아도 됩니다. 민사집행법 제88조 제2항이 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 정하기 때문입니다.
등기부에 없는 임차인의 보증금을 왜 낙찰자가 떠안게 되나요?
등기부가 아니라 다른 법률이 정하기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 덧붙입니다. 경매가 붙었을 때는 주택임대차보호법 제3조의5가 임차권이 경락에 따라 소멸한다고 하면서, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 단서를 둡니다. 그래서 확인할 것은 두 가지입니다. 대항요건을 언제 갖추었는지와, 배당으로 보증금을 전부 받아 가는지입니다.
유치권 신고가 있는 물건인데 신고만 하고 실제로는 없는 경우도 많다고 들었습니다.
허위 신고가 많은 것은 사실이지만, 조문이 정한 결과가 무겁기 때문에 가볍게 넘길 수 없습니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 신고의 진위는 낙찰 뒤에 따로 다투어야 하고, 그동안 부동산의 사용과 처분이 묶입니다. 그러므로 입찰 전에는 현황조사보고서에 기재된 점유 상태와 현장의 실제 점유가 일치하는지, 주장하는 채권이 그 부동산에 관하여 생긴 공사대금인지 등을 확인하고, 확인이 되지 않으면 신고액 전부를 부담으로 계산하거나 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.
낙찰받고 대금까지 냈는데 점유자가 나가지 않습니다. 소송을 해야 하나요?
먼저 인도명령을 검토하십시오. 민사집행법 제135조는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 정하므로 대금을 낸 시점에 이미 소유자입니다. 그리고 민사집행법 제136조 제1항은 법원이 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자와 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 규정합니다. 다만 같은 항 단서가 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우를 제외하므로, 인수 대상으로 판정된 임차인에게는 쓸 수 없습니다. 신청 기간을 넘기면 별도의 소송으로 가야 하니 일정을 먼저 잡아 두십시오.
