전세보증금 미반환 대처법과 임차권등기

보증금 반환이 늦어질 때 임차인이 가장 먼저 확인할 것은 계약이 정말로 끝났는가입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 이어서 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 정합니다. 기간의 시작점이 붙어 있는 쪽은 임대인이고 임차인에게는 마감만 있습니다. 이를 놓치면 두 달을 남기고 통지한 임차인이 스스로 갱신을 만들어 놓은 채 보증금을 재촉하게 됩니다. 갱신이 되었다면 주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 그 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 계약이 끝난 뒤의 지위는 주택임대차보호법 제4조 제2항이 지탱합니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 문언이므로, 보증금을 받지 못한 임차인이 그 집에 남아 있는 것은 억지가 아니라 법이 예정해 둔 상태입니다. 이때 임차권등기명령이 하는 일은 그 자리를 떠나도 되게 만드는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 효력의 기준 시점이 신청한 날도 결정이 난 날도 아니라 등기를 마친 때라는 것이 이 조문의 심장입니다. 끝으로 돈을 받아 내는 국면입니다. 집을 비우지 않은 채 경매를 신청하면 동시이행 때문에 막히지 않겠냐는 걱정이 흔하지만, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 다만 배당 단계에서는 주택임대차보호법 제3조의2 제3항이 인도를 요구하고, 주택임대차보호법 제3조의5는 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우 그 경락에 따라 소멸하되 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다. 낙찰로 모든 것이 끝나는지, 새 낙찰자에게 임대차를 그대로 주장할 수 있는지가 이 단서 하나에서 갈립니다.