국가유산 지정과 내 땅의 권리: 보존과 재산권 사이의 법률 가이드
국가유산으로 지정된 땅과 건물에서 허가를 받아야 하는 행위, 역사문화환경 보존지역의 범위, 소유자의 신고 의무와 재산세 면제·경감, 불허가에 대한 불복 기간을 조문 원문으로 확인합니다.
이 주제로 단아 리더에게 1:1 질문하기지정 고시 한 줄이 바꾸어 놓는 소유자의 일상
집이나 땅이 국가유산으로 지정되면 소유권은 그대로 남지만, 그 위에서 할 수 있는 일의 범위가 달라집니다. 국가유산기본법 제13조 제1항은 국가가 국가유산 중 중요한 것을 국가지정유산으로 지정하거나 국가등록유산으로 등록하여 보호할 수 있다고 정하고, 같은 조 제2항은 지방자치단체가 그렇게 지정·등록되지 아니한 국가유산 중 중요한 것을 시·도지정유산이나 시·도등록유산 등으로 지정·등록할 수 있다고 정합니다. 지정이 소유자에게 무엇을 요구하는지는 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률이 채웁니다. 보호 의무와 허가·신고 의무가 생기는 대신, 보조금과 손실보상, 재산세 면제·경감이라는 반대급부가 함께 붙습니다. 대한민국헌법 제23조 제1항은 모든 국민의 재산권은 보장되며 그 내용과 한계는 법률로 정한다고 하고, 같은 조 제2항은 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다고 합니다. 소유자가 먼저 확인해야 할 것은 규제의 정당성 논쟁이 아니라, 어떤 행위가 허가 대상이고 어느 절차에 기한이 걸려 있는가입니다.
핵심 용어 정리
지정문화유산
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제2조 제3항은 지정문화유산을 세 갈래로 나눕니다. 제1호의 국가지정문화유산은 국가유산청장이 지정한 문화유산입니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제23조부터 제26조까지의 규정이 그 지정 근거입니다. 제2호의 시·도지정문화유산은 시·도지사가 지정한 문화유산이고, 허가와 신고의 상대방도 그만큼 달라집니다. 제3호는 그 어느 쪽으로도 지정되지 아니한 문화유산 중 시·도지사가 지정한 것을 문화유산자료라고 합니다. 어느 갈래에 들어가는지에 따라 허가권자와 신고처가 달라지므로, 소유자는 지정서와 고시 내용에서 자기 재산이 어느 이름으로 불리는지부터 확인해야 합니다.
허가사항
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제35조 제1항은 국가지정문화유산에 대하여 일정한 행위를 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국가유산청장의 허가를 받아야 하고, 허가사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 한다고 정합니다. 제1호는 보호물과 보호구역을 포함한 국가지정문화유산의 현상을 변경하는 행위, 제2호는 그 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위, 제3호는 탁본이나 영인, 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 촬영 행위를 들고 있습니다. 다만 같은 항 단서는 보호구역에 안내판과 경고판을 설치하는 행위 등 대통령령으로 정하는 경미한 행위는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 갈라 놓았습니다.
역사문화환경 보존지역
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제2조 제7항은 역사문화환경을 문화유산 주변의 자연경관이나 역사적·문화적인 가치가 뛰어난 공간으로서 문화유산과 함께 보호할 필요성이 있는 주변 환경이라고 정의합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제13조 제1항은 시·도지사가 국가유산청장과 협의하여 조례로 역사문화환경 보존지역을 정하여야 한다고 하고, 같은 조 제3항은 그 범위를 해당 지정문화유산의 외곽경계로부터 500미터 안으로 한다고 정합니다. 내 재산이 지정을 받지 않았는데도 옆 건물이 지정되는 바람에 행위 제한을 받는 땅이 바로 여기서 나옵니다. 그래서 등기부만 보아서는 규제 여부를 알 수 없습니다.
심층 분석
국가유산 규제를 읽는 축은 세 개입니다. 첫째는 허가입니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제36조 제1항은 허가신청 대상 행위가 문화유산의 보존과 관리에 영향을 미치지 아니할 것, 그 역사문화환경을 훼손하지 아니할 것, 기본계획과 시행계획에 들어맞을 것이라는 세 기준에 맞는 경우에만 허가하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 허가를 위하여 필요한 경우 관계 전문가에게 조사를 하게 할 수 있다고 합니다. 절차에는 기한이 걸려 있습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제35조 제4항은 허가 또는 변경허가의 신청을 받은 날부터 30일 이내에 허가 여부를 신청인에게 통지하여야 한다고 하고, 문화유산위원회의 심의를 거치는 경우에는 심의가 종료된 날부터 7일 이내에 결과를 통지하여야 한다고 정합니다. 같은 조 제5항은 그 기간 안에 허가 여부나 처리기간 연장을 통지하지 아니하면 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가를 한 것으로 본다고 정해, 행정의 침묵이 소유자에게 불리하게만 작동하지 않도록 했습니다. 둘째 축은 관리와 신고입니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제33조 제1항은 국가지정문화유산의 소유자가 선량한 관리자의 주의로써 해당 문화유산을 보호하여야 한다고 하고, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제34조 제1항은 소유자가 분명하지 아니하거나 그 관리가 곤란하다고 인정되면 관리단체를 지정할 수 있다고 합니다. 셋째 축은 비용의 되돌림입니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제51조 제1항은 관리단체의 관리 경비, 행정명령에 따른 조치 경비, 그 밖에 국가지정문화유산의 보존·관리 및 활용이나 기록 작성을 위하여 필요한 경비의 전부나 일부를 국가가 보조할 수 있다고 정합니다. 손실보상의 문은 더 좁습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제46조 제1항은 보상 대상을 행정명령을 이행하여 손실을 받은 자, 국가가 직접 조치를 하여 손실을 받은 자, 조사행위로 손실을 받은 자로 한정해 열거합니다. 지정이나 보호구역 편입 자체를 보상 사유로 들고 있지는 않습니다. 대신 다른 장치가 놓여 있습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제27조 제3항은 보호물이나 보호구역을 지정하거나 조정한 때에는 그 후 매 10년이 되는 날 이전에 지정과 조정의 적정성을 검토하여야 한다고 하면서, 검토할 때 고려할 사항의 하나로 보호물 또는 보호구역의 지정이 재산권 행사에 미치는 영향을 들고 있습니다. 규제를 영구 고정물로 두지 않고 주기적으로 다시 재는 장치가 조문 안에 들어 있는 셈입니다.
절차 안내
내 재산이 어느 이름으로 묶였는지 가른다
지정서와 고시를 열어 재산이 지정문화유산인지, 보호구역인지, 역사문화환경 보존지역인지를 먼저 가릅니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제2조 제5항은 보호구역을 지정문화유산의 점유 면적을 제외한 지역으로서 그 지정문화유산을 보존·관리하거나 정비하기 위하여 지정된 구역이라고 정의합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제13조 제3항은 역사문화환경 보존지역의 범위를 외곽경계로부터 500미터 안으로 한다고 정하므로, 경계에서 잰 거리도 함께 확인합니다.
하려는 행위가 허가 대상인지 확인한다
수리, 증축, 수목 제거, 촬영처럼 실제로 하려는 행위를 하나씩 적어 허가 대상과 맞춰 봅니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제35조 제1항 제1호는 현상을 변경하는 행위를, 제2호는 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위를 허가 대상으로 들고 있습니다. 같은 항 단서에 해당하는 경미한 행위라면 허가권자가 시장·군수·구청장으로 바뀌므로, 어느 창구에 낼지가 여기서 갈립니다.
허가기준에 맞춰 신청서를 구성한다
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제36조 제1항이 든 세 기준에 각각 대응하는 설명을 신청서에 나누어 담습니다. 보존과 관리에 영향을 미치지 아니한다는 점, 역사문화환경을 훼손하지 아니한다는 점, 기본계획과 시행계획에 들어맞는다는 점을 도면과 사진으로 뒷받침합니다. 같은 조 제2항에 따라 관계 전문가 조사가 붙을 수 있으므로, 조사자가 바로 읽을 수 있는 형식으로 정리해 두면 심사가 빨라집니다.
처리기간을 달력에 옮겨 적는다
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제35조 제4항은 신청을 받은 날부터 30일 이내에 허가 여부를 통지하도록 하고, 심의를 거치는 경우에는 심의가 종료된 날부터 7일 이내에 결과를 통지하도록 합니다. 같은 조 제5항은 그 기간 안에 통지가 없으면 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가한 것으로 본다고 정합니다. 접수증에 찍힌 날짜와 심의 종료일을 기록해 두어야 이 효과를 주장할 수 있습니다.
비용을 되돌려 받을 창구를 함께 연다
공사를 결정하기 전에 보조와 감면을 먼저 확인합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제51조 제1항은 국가지정문화유산의 보존·관리 및 활용이나 기록 작성을 위하여 필요한 경비의 전부나 일부를 국가가 보조할 수 있다고 정하고, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제52조는 지방자치단체가 관할구역의 국가지정문화유산에 필요한 경비를 부담하거나 보조할 수 있다고 정합니다. 세금 쪽도 같이 엽니다. 지방세특례제한법 제55조가 재산세 면제와 경감을 정하고 있습니다.
핵심 법령
아래 법령 조문은 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr)와 실시간 대조하여 실존을 확인했습니다.
국가유산기본법 제13조
국가가 국가유산 중 중요한 것을 국가지정유산으로 지정하거나 국가등록유산으로 등록하여 보호할 수 있고, 지방자치단체는 그렇게 지정·등록되지 아니한 국가유산 중 중요한 것을 시·도지정유산 또는 시·도등록유산 등으로 지정·등록하여 보호할 수 있다고 정합니다.
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제35조
국가지정문화유산의 현상을 변경하는 행위, 그 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위, 탁본·영인·촬영 행위를 하려는 자는 국가유산청장의 허가를 받아야 하며, 경미한 행위는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 정합니다.
문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제13조
시·도지사가 국가유산청장과 협의하여 조례로 역사문화환경 보존지역을 정하여야 하고, 그 범위를 지정문화유산의 외곽경계로부터 500미터 안으로 하며, 그 지역의 구체적인 행위기준을 정하여 고시하도록 정합니다.
지방세특례제한법 제55조
사적지로 지정된 토지에 대하여 재산세를 면제하고, 지정문화유산으로 지정된 부동산에 대해서는 재산세를 면제하며, 보호구역에 있는 부동산에 대해서는 재산세의 100분의 50을 경감한다고 정합니다.
실무 주의사항
- 허가를 받지 않고 손대는 것이 가장 비쌉니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제99조 제1항은 허가 없이 지정문화유산의 현상을 변경하거나 그 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위를 한 자를 5년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 같은 조 제2항은 그 문화유산이 자기 소유인 경우를 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금으로 정하고 있어, 내 것이라는 사정이 면책 사유가 되지는 않습니다.
- 허가를 받은 뒤에도 방심하면 효력이 사라집니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제37조 제3항은 허가를 받은 자가 착수신고를 하지 아니하고 허가기간이 지난 때에는 그 허가가 취소된 것으로 본다고 정합니다. 같은 조 제1항은 허가사항이나 허가조건을 위반한 때에도 허가를 취소할 수 있다고 하므로, 설계 변경이 생기면 공사를 멈추고 변경허가부터 받아야 합니다.
- 보존지역 안에서 무엇이 되는지는 지역마다 다릅니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제13조 제1항은 역사문화환경 보존지역을 조례로 정하도록 하고, 같은 조 제5항은 지정 고시가 있는 날부터 6개월 안에 그 지역에서 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위에 관한 구체적인 행위기준을 정하여 고시하도록 합니다. 일반론이 아니라 내 땅에 적용되는 고시문을 직접 찾아 읽어야 합니다.
자주 묻는 질문
국가유산으로 지정되면 땅이나 집을 팔 수 없나요?
팔 수 있습니다. 소유권 이전 자체를 막는 조문은 없습니다. 다만 승계와 신고가 따라붙습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제81조 제1항은 국가지정문화유산의 소유자가 변경된 때에는 새 소유자가 이 법 또는 이 법에 따라 국가유산청장이 행하는 명령·지시, 그 밖의 처분으로 인한 전 소유자의 권리·의무를 승계한다고 정합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제40조 제1항 제2호는 소유자가 변경된 경우를 신고 사유로 들고 있고, 같은 조 제2항은 이 경우 신 소유자와 구 소유자가 신고서에 함께 서명하도록 합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제103조 제4항은 그 신고를 하지 아니한 자에게 200만원 이하의 과태료를 부과한다고 정합니다.
수리비를 국가나 지방자치단체에서 받을 수 있나요?
근거 조문이 있습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제51조 제1항은 관리단체의 관리 경비, 행정명령에 따른 조치 경비, 그 밖에 국가지정문화유산의 보존·관리 및 활용 또는 기록 작성을 위하여 필요한 경비의 전부나 일부를 국가가 보조할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제3항은 그 보조금을 원칙적으로 시·도지사를 통하여 교부하고 그 지시에 따라 관리·사용하게 한다고 하므로, 창구는 대개 광역자치단체입니다. 국가유산기본법 제11조도 국가와 지방자치단체가 국가유산의 보존·관리 및 활용 등에 필요한 경비를 지원할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 모두 재량 규정이어서 예산 범위와 심사를 거칩니다.
옆 건물이 지정되는 바람에 우리 땅이 묶였습니다. 보상은 없나요?
보존지역 편입 자체를 보상 사유로 드는 조문은 없습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제46조 제1항은 보상 대상을 행정명령을 이행하여 손실을 받은 자, 국가가 직접 조치를 하여 손실을 받은 자, 조사행위로 손실을 받은 자로 한정해 열거하고 있습니다. 대신 두 갈래가 남습니다. 지방세특례제한법 제55조 제2항은 보호구역에 있는 부동산에 대하여 재산세의 100분의 50을 경감하고, 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 율을 추가로 경감할 수 있다고 정합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제27조 제3항은 지정과 조정의 적정성을 주기적으로 검토하도록 하면서 재산권 행사에 미치는 영향을 고려사항으로 들고 있습니다.
허가 신청이 거부되면 어떻게 다투나요?
거부도 처분이므로 일반 행정쟁송 절차를 씁니다. 행정심판법 제27조 제1항은 행정심판을 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다고 정하고, 같은 조 제3항은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못한다고 하며, 같은 조 제4항은 그 기간을 불변기간으로 한다고 정합니다. 행정소송법 제20조 제1항은 취소소송을 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다고 하고, 같은 조 제2항은 처분등이 있은 날부터 1년을 경과하면 제기하지 못한다고 정합니다. 실제로 다툴 지점은 좁습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제36조 제1항이 든 세 기준에 어긋난다는 판단이 제출한 자료와 맞는지가 전부입니다.
지정된 한옥에서 카페를 열어도 되나요?
용도를 바꾸는 공사가 현상변경에 해당하면 먼저 허가가 필요합니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제35조 제1항 제1호는 현상을 변경하는 행위를, 제2호는 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위를 허가 대상으로 들고 있으므로, 주방 설비나 구조 보강은 그대로 여기에 걸립니다. 판단 기준은 따로 있습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제36조 제1항이 든 세 기준으로 허가 여부가 갈립니다. 한편 공개와 수익 쪽에는 별도 규정이 있습니다. 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률 제49조 제1항은 소유자가 그 문화유산을 공개하는 경우 관람자로부터 관람료를 징수할 수 있다고 정하고, 관리단체가 지정된 경우에는 관리단체가 징수권자가 된다고 합니다.
